L’investissement pierre/papier : la SCPI

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui collecte des fonds pour acheter des milliers de mètres carrés de commerces, de bureaux ou de logements dans différentes villes qui, loués, rapportent chaque mois des revenus. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurance, etc.), la société gestionnaire du parc rétrocède une quote-part du résultat sous forme de dividende à chaque « associé ».

Les SCPI servent en moyenne entre 4,5 et 6 % d’intérêt net par an.

Par exemple Picard surgelés, Nicolas, ou encore Carrefour Market ne sont pas propriétaires de leurs murs ce sont des SCPI qui détiennent ce patrimoine.

La SCPI est une  bonne alternative à l’immobilier locatif en direct.

C’est un investissement sur le long terme. Les frais de sortie (équivalent aux frais de notaire) tournant autour des 8-10% (selon les gestionnaires) en moyenne. Il est donc conseillé de ne pas sortir de ce placement les 8 premières années.

Les Avantages

Accessible pour tous les budgets/Flexibilté

La SCPI est accessible à tous les budgets puisque le minimum de souscription est généralement de quelques parts soit environ 5000 euros. Il n’y a pas de plafond maximum de souscription.

Mutualisation des risques

Voici l’un des principaux avantages de cet investissement : une forte mutualisation des risques locatifs. Quand vous détenez un appartement en location, votre risque porte à 100% sur 1 seule personne, votre locataire. S’il décide d’arrêter du jour au lendemain et de ne plus payer son loyer, vous supportez seul vos mensualités de crédit et le temps de rectifier la situation peut prendre plusieurs mois.

Aucune gestion/ Aucune trésorerie

En SCPI vous êtes dégagé de toute contrainte de gestion et de trésorerie. Les loyers qui vous seront versés sont nets de frais (charges d’entretien, remise aux normes, taxe foncières).

Rentabilité élevée et stable

La rentabilité de la SCPI est une des plus élevée, et se place donc parmi les meilleurs placements immobiliers existants. Si l’on compare avec l’acquisition d’un bien à Paris pour 100.000 €, on achète un studio de 15 mètres carrés. On peut le louer 500 € par mois c’est à dire 6000 € de loyers annuels. Soit une rentabilité brute de 6%. Il faut prendre en compte les charges de copropriété, les travaux et les risques de défaut ou absence de paiement du locataire. Cette rentabilité est à comparer avec les 5,5% nets d’un investissement en SCPI.

Un investissement avec différentes possibilités d’acquisition.

L’investissement en SCPI peut se faire en cash, en emprunt, en assurance vie et même en démembrement.

Fiscalité des SCPI

La SCPI redistribue aux associés ses revenus locatifs sous forme de dividendes proportionnels à leur investissement. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En cas d’emprunt, vous pouvez évidemment déduire de vos impots les intérêts d’emprunts.

Exemple :

Couple Marié, 2 enfants, Salaires nets après abattement 90 000 euros, tranche marginale d’imposition : 30, prélèvements sociaux 15,5%

Investissement de 50 000 euros de parts de la SCPI Corum Convictions soit 50 parts à un prix de 1000 euros la part

Si dividende annuel : 6,02% euros par part soit : 3010 euros nets

=> si achat en cash:

Calcul de la fiscalité = 3010 euros * 45,5% = 1369,55 euros d’impôt en plus chaque année.

=> si achat par emprunt:

Intérêt d’emprunt en année N = 2000 euros

Calcul de la fiscalité  = (3010 – 2000) * 45,5% = 459,55 euros par an

Sélection de la SCPI

SCPI PFO2 :

Cette SCPI est la première SCPI à s’être très clairement orientée vers l’aspect développement durable aujourd’hui l’ensemble de son parc immobilier est constitué de biens aux normes BBC et HQE sont taux de rendement est stable autour de 5,3% par an.

SCPI Corum Convictions :

Jeune SCPI très dynamique, Corum propose le plus haut rendement du marché : + de 6% grâce à une gestion opportuniste d’achats atypiques (mais malins : Pôle emploi de Roubaix, un magasin H&M à Braga, Thermes à côté d’un établissement gériatrique…) et grâce à des gérants experts de la gestion immobilière.

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