LMNP :  Location meublée non professionnelle

Lorsque vous faites un investissement LMNP (Loueur meublé non professionnel) vous achetez un bien immobilier meublé au travers d’une résidence de services dans un cadre fiscal optimum et vous procurant une rentabilité importante. Cet outil permet de vous créer un patrimoine immobilier sans avoir besoin de le gérer au quotidien, mais nous  allons y revenir ultérieurement. Les grandes typologies de résidences de services sont les résidence de tourisme, résidence senior, résidence étudiante, résidence d’affaire et EHPAD établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Depuis plusieurs années nous privilégions bien souvent les investissements au travers de résidences EHPAD au vue des évolutions démographiques en France. Mais également des résidences étudiantes dans des métropoles de taille significative. Enfin concernant les résidences de tourisme nous conseillons uniquement des biens dans du Paris Intramuros ou quartier d’affaire de la première couronne parisienne.

Les Avantages : 

1 Aucune gestion :

Une gestion facilitée par l’exploitation de votre chambre ou appartement par un professionnel du marché d’où la nécessité de bien choisir ce professionnel. Le principe de fonctionnement est le suivant : Vous, investisseur, vous achetez un bien immobilier qui va être géré par un gestionnaire. Ce gestionnaire s’occupe de le louer. En contre partie les locataires payent le gestionnaire pour sa prestation et le gestionnaire vous verse un loyer net de charges (celles ci étant intégrées à son exploitation).

2 Un risque maitrisé :

Pour valider ce principe vous signez un bail commercial avec un gestionnaire pour une période de 12 ans ferme tacitement reconductible. Ce bail commercial est un véritable gage de sécurité et de protection pour vous car il définit les obligations et contreparties de chacune des parties. Ainsi l’exploitant tel qu’Orpea s’occupera du bon fonctionnement de son établissement et supportera toutes les carences ou vacances locatives. Le loyer est fixé contractuellement entre vous et le gestionnaire et celui ci doit s’y tenir, de plus les revalorisations de loyers dont vous allez profiter y sont également clairement indiquées. Concernant les charges l’exploitant prend à son compte tous les frais inhérents à l’exploitation courante de votre bien. Ainsi il se doit d’entretenir le mobilier, de s’assurer auprès de compagnies d’assurances, de supporter les menus travaux et gros travaux ainsi que la taxe sur les ordures ménagères. La seule charge qu’il vous incombe en temps que propriétaire c’est la taxe foncière.

Enfin et non des moindres consiste dans le fait que le marché est contrôlé par l’ARS (Agence régionale de santé) qui donne des agréments pour exploiter un établissement, ainsi les gestionnaires sont sélectionnés pour leur qualité et leur maitrise en terme de gestion des établissements.

3 Un investissement rentable :

L’investissement en EHPAD est également intéressant car son rendement oscille entre 4,4% et 4,8% net en général.

Exemple : achat d’une résidence EHPAD 100 000€ avec un rendement de 4,5% et une taxe foncière de 250€. Loyers perçus la première année 4 500€ aucunes charges exceptée la taxe foncière soit une performance nette de 4 250€. De plus tous les ans vos loyers sont réévalués selon un indice défini au préalable

4 Un marché porteur :

Aujourd’hui en France nous disposons de 89 lits EHPAD pour 1000 personnes âgées de plus de 75 ans. Nous savons de manière précise que le nombre de personnes âgées va augmenter jusqu’en 2060 passant de 6,5 millions en 2010 a plus de 17,3 millions d’ici 2060. D’ici 2025 près de 500 000 places supplémentaires seraient nécessaires pour accueillir les patients nécessitant une assistance médicalisée.

Fiscalité d’un investissement LMNP

Les gestionnaires distribuent aux investisseurs des loyers sous la forme de BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui seront imposables à votre TMI (Tranche marginale d’imposition)

Calcul de la base imposable à votre tranche marginale d’imposition : Loyers 4500 € – Amortissement 4000€ – Taxe foncière 250€ – (Dans le cadre d’une opération à crédit : Intérêts d’emprunts, assurances, frais de comptabilité)

Ainsi dans le cadre d’une opération à crédit vous allez créer un déficit en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui sera en quelque sorte un stock de charges qui sera réutilisable dès que vous serez en bénéfices. Ainsi vous pouvez envisager des revenus nets de fiscalité pendant une période de 25 à 30 ans.

Petit rappel pour être qualifié de résidence de services et permettre l’assujettissement à la TVA et au remboursement de celle ci par le trésor public, l’établissent doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, réception de la clientèle, entretient régulier des locaux et fourniture du linge de maison.

Écrire un commentaire

Votre adresse email ne sera pas communiquée. Les champs à remplir obligatoirement sont marqués d’un astérisque.